【研究汇报内容摘要】

  平安证券本周观点：本周我们梳理A股上市房企中报负债指标环境，上半岁终上市房企现金短债比101.9%，仍高于2014、2015年低点，剔除条约负债后的资产负债率、净负债为53.4%、92.9%，表现整体稳健。其中行业龙头各指标均优，区域龙头出于更强范围增进诉求，负债率相对更高、现金短债比相对更低。同时我们针对近期网传融资“三条红线”举行梳理，发现116家A股上市房企中，同时胜过3条红线的为9家，同时胜过2条红线的为22家，仅胜过1条红线的为31家。仅调查行业龙头与区域龙头（共23家），同时胜过2条、1条红线的均为8家，仅万科A、保利地产（600048）、金地团体（600383）、新城控股（601155）、荣安地产（000517）、滨江团体（002244）、信达地产（600657）三项达标。板块投资方面，大盘波动加重、房企贩卖持续超预期背景下，低估值、低持仓的地产配置代价持续凸显，看好年内优质地产股表现，建议关注：

1）贩卖及业绩相对较佳的弹性房企中南建设（000961）、金科股份（000656）、龙光团体、天健团体（000090）等；

2）债务稳健、低估值、高股息率龙头万科A、保利地产、金地团体等。

  政策环境监测：

1）住建部：供需辩论凸起城市要增长用地供应，遏制谋利炒房；

2）深汕合作区楼市新政：居民家庭限购2套，5年内禁止转让。

  市场运行监测：

1）成交连续回升，短期有望连结高位。本周（8.23-8.29）新房成交6.2万套、二手房成交2.2万套，环比升1.6%、0.7%；8月新房月日均成交同比升21.5%，较7月升13.7pct。思量后续供应较大且市场热度连续，成交短期有望连结较高程度。

2）改善型需要占比略降。7月32城商品室庐成交中，90平以上成交套数占比环比降0.1pct至81%。

3）推盘力度加大，后续节奏仍有望加速。8.17-8.23重点城市新推房源9197套，环比升53.6%；去化率64%，环比降4.5pct。出于加速供货推盘抢收需要、加速周转考量，估计后续房企仍有望加速推盘节奏。

4）库存：环比回升，中期面临上行压力。16城取证库存9527万平，环比升0.19%。短期随着取证推盘加速、市场热度连续，库存或平稳为主；中期推盘加速叠加去化率承压，库存面临上行压力。

5）土地成交下降、溢价率上升，一线占比进步。百城土地成交建面1014.3万平，环比降43.8%；成交溢价率20.2%，环比升5.9pct。其中一线占比环比升5.2pct。随着新增土储难以转化为年内贩卖、行业融资端难现上半年宽松局面，土地市场整体或趋于平稳。

  资本市场监测：

1）地产债：本周房企境内发债121亿元、海外发债10亿美元，较上周减少75.5亿元、增长5.3亿美元；境表里发行利率处于3.9%-7.2%区间，可比发行利率多数较前次上行。

2）信托：本周鸠合信托发行161.7亿元，较上周增长25.7亿元。

3）地产股：本周申万地产板块跌0.92%，跑输沪深300（+2.66%）；目前地产板块PE（TTM）9.87倍，估值处于近五年28%分位；本周沪深港股通北向资金净流入前三房企为万科A、金科股份、绿地控股（600606），南向资金净流入前三房企为龙湖团体、中海物业、美的置业。

  危害提示：

1）供货及交托节奏不及预期危害；

2）房企大范围减值危害；

3）板块毛利率下滑危害。